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深圳房市新政,与价格双轨制
2021年03月22日 15:27   浏览:55   来源:深汕行者
2021年2月8日,深圳住建局连发3条公告,宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,并首次发布深圳住宅小区二手住房成交参考价格。深圳二手房正式步入价格管制时代。
从几个角度来解读下本次二手房价格管制政策:
一是,先了解一下深圳楼市现状
这两年深圳房市的特点是,二手房与新房涨幅严重倒挂。疫情后二手房涨幅远远领先新建商品房,2020年6月至12月,连续6个月同比上涨20%以上,投机炒作疯狂,在这个上涨速度上,北上相对克制,只能给深圳提鞋。
就像去年说的,深圳楼市正在香港化。
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二是,说一下深圳楼市二手房投机如此盛行的原因
首先是,深圳开始限制供地政策,导致好地段新开工项目不足,有助于二手房溢价及价格增长;
其次是,政策助力炒作,取消豪宅税,降低了深圳整个二手房住宅市场交易成本,激活了房市;
再者,增量资金涌入,包括全球宽松政策下我国疫情率先恢复后持续的吸金,但同样是一线城市吸金涨幅差距如此之大,深圳与其他城市的差别就在于,主动作为,炒高泡沫。如2020年初,纵容非贴息的银行抵押贷款经营贷或消费贷入市循环操作,形成了热点效应。

三是,说一下本次二手房参考价机制推出可能的背景
去年分析的时候,其实我不是很理解深圳政府作为官方机构过度纵容二手房炒作的原因,这次政策出台后大概明白了。
首先是,这么大政策推行要顺势,这个势就是,在市场过度投机,越来越多韭菜对房价怨气难平时,以限制房地产上涨过快为由,出台二手房限价政策,这是顺势;
其次是,要赶在2021年政策出台前,让提前重金布局在深圳楼市的资金套现,因为持有规模太大,存货套现周期只有一年,那么需要一波热度空前的房市热潮。从政策配合的精准度来看,背后金主可以影响深圳ZF、银行的重大决策,应该背景深厚;
再者,先涨价,再打折,对有产者的损害及波及范围降到最小。

四是,说一下房价参考机制推出的原因
首先是,锁住房地产市场泡沫,为什么不说化解,因为房市的泡沫无法化解,没有人可以承担泡沫破碎的责任,所以锁住泡沫,不让它再过度壮大,也不让它在重力势能影响下自由落体,体现在房价上,就是未来让深圳楼市价格在官方指导的价格区间内波动,不出现系统性风险;
其次是,稳房价,在市场化背景下,深圳楼市有暴跌前科与潜力,在新增供地与楼盘不多的情况下,二手房抛盘是深圳甚至全国楼市最大的隐患,而本次参考价格机制的出台,让交易成本远大于持有成本,所以有产者大部分都会选择继续长期持有,这相当于大幅减少了市场商品房供给;
再者,为房产税出台铺路,2019年7月的时候我写过一篇文章,“如何顺利大面积开征房产税又不引发大面积二手抛盘造成房价崩盘?”,答案是“使卖出交易成本远远大于持有并上缴房产税的成本”。现在这个推论的前半部分已经实现,看看后面房产税部分何时成真。

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最后,说一下未来的可能的趋势
首先,我国房地产市场的总基调从市场化走向行政化。当然这不是返祖,因为房地产是真正关系到国计民生的市场,从社会主义的角度来说,这个市场本身不应该完全市场化。国家对关系国计民生的产业市场化一直很谨慎,近年来中央企业的改革也不再一刀切,而是分类改革,一部分企业划归商业类充分参与市场竞争,并向现代化企业治理结构大幅转型;一部分企业划归公益类,行政管理力度强的总基调没有动摇。目前我国房地产市场已经基本完成了城镇化的历史使命,未来对这个行业的管理从市场化向行政化收缩将成为趋势;
其次,基层买房难的问题并不会缓解,但心理上的补偿是会有的。完全市场化机制下散户是可以在房价的上下波动中抄到大底的,就和股市抄底一样,但是一旦新政策顺利推行,一方面市场交易量骤减,指导价看着挺低,供给侧投入市场的房源却更少了;另一方面,散户基本不可能抄到大底了,但在价格预期上至少知道房价不会再脱缰的让人难受,市场价格合理回落是可以看到的。在官方指导的价格区间内,用通胀与时间消磨掉房地产泡沫是大概率事件。不过如果有人在官方指导价下方大比例打折买到了,这是持房者的恐慌成就了对手;
再者,任何政策的推行都会有人的利益会被牺牲。客观一点说的话,每个时代都会有一代人的利益会被牺牲。坏的方面来讲,未来的房地产市场双轨制中,这两年买房的人、未来十年内买房的人利益受损,承担了风险分担并化解泡沫的历史重担;从好的方面来讲,这代人的进场会为我国稳住金融系统的底线安全,那么更多人就还会有工作、还会有收入,扛到国运真正抬头,中国变成全球最大的吸金场,其他领域就还会有更多赚钱的机会,虽然依然只有少数人受益;
最后,如果深圳真的成功了,那么房产税就真的会来。土地财政无法玩下去后,解决我国每年巨额的收入缺口,是政府层面不得不做的事。但房产税其实并不如大家想象的一样可以代替土财补上缺口,真正征收起来能成为众多主要税收中的一项已经不错了。
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